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替你点评了19个金水区楼盘后,发现部分废品楼盘

作者:聊宅  发布时间:2019-10-23 09:27

《周易·系辞上》云:“仁者见之谓之仁,知者见之谓之知。”俗称:仁者见仁智者见智。

我还是把观点放在前文好了,楼盘辣评已经评到了第7期,真的不太喜欢去评测区域楼盘,每个人的买房需求或者是身处环境不同,每个人能够接受楼盘优、缺点的程度也不一样。对于不同的楼盘见仁见智,有人站墙,有人开喷,其实也无所谓,这篇文章仅仅是个人的观点。

我一直强调楼盘辣评是一篇主观评论的文章,因为无论是什么评测很多人都在追求客观,但是只要是分析就是主观,没必要再标榜客观了,任何分析和评测都是基于个人能力和偏好的主观表现,所以我不认为主观有错。

本篇文章继续解读缺点,因为优点销售小姐姐都会跟你狂吹,销售、中介、刚买过金水区楼盘的就慎入吧。


替你点评了19个金水区楼盘后,发现部分废品楼盘




锦艺金水湾

现状:高层房源在售,均价14500-15500元/平,户型建面约88-115-120-140平,具体一房一价,预计2021年4月底四期1#交房。

点评:目前在售的四期是整个项目最后一个地块,也算是尾盘了,整个项目亮点基本就是地铁、学校、商业、贾鲁河、连霍高速,项目也算中规中矩,该有的也都有了,价格也还不错,在北区还是很有性价比的,整个项目不是足够好,但是比对手便宜很多,最后建议是销售团队的态度和服务有待提高,还有X万抵X万的也是个小套路。


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瀚宇天悦城

现状:高层房源建面约108-114-125-143平,成交均价约16600元/平。

点评:瀚宇天悦城属于张家村城地块,双地铁,东风渠,临着三全路,项目定位是刚改,从瀚宇以往开发的项目来看,品质还是不错的,小区的水系和园林还不错,学校是龙门实验小学和中学,如果只关注教育可以关注下美盛教育港湾,缺点就是容积率过高,整体舒适度不高,户型因城改容积率受制,实在是太老了。


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碧桂园天麓

现状:在售面积为46㎡-98㎡-105㎡-131㎡-135㎡,*交付,成交均价约19500-20000元/平

点评:项目在金水北的楼盘里位置很不错,国基路、双地铁,2号线和4号线交叉,离北龙湖最近的盘,位置是加分项,产品一般,户型亮点不多,131和135的紧凑四方,91的小三房,容积率5.5偏高,景观绿化很难施展开,小区内部活动空间不大,教育资源是短板。


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美景美境

现状:项目剩余部分房源在售,建面约87平高层房源在售,整体均价约为16500元/平;建面约143平小高层房源在售,整体均价约为18700元/平。

点评:美景美境在18年算是北区很热的楼盘,位置确实不错,国基路三环边,2号线+4号线+7号线,交通很方便,小区品质还可以,万科物业还不错,总的来说项目很中规中矩,美景品牌还是靠谱的,至少我认为比旁边的思念靠谱,弊端就是容积率偏高,学校资源缺乏,目前基本清盘了,至于观音寺的问题,有些人把寺和庙混淆,什么生不住庙前,死不住庙后的,其实寺是指导大众修行的地方,如大理寺,白马寺,是开启智慧的地方,庙则是祭祀先人的地方。


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瀚海思念城

现状:在售房源建面约94-130㎡高层,房源整体均价19000元/㎡,目前还有少量房源。

点评:瀚海思念城大体上还是不错的,2、4、7三条地铁线,容积率3.4,相对周边几个项目算是低的了,剩的房源不多了,所以不着急卖,不过小户型不建议投资,46㎡大标间,月供3400,周边租金1500,租出去顾不住月供,而且我个人对瀚海一直持不推荐态度,你说的跟花儿一样也不行,瀚海的项目无论住宅还是商业,基本没有不维权的。


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保利海德公园

现状:在售小高层房源,建面约96㎡、114㎡, 140㎡房源,成交均价约17800元/平(带装修交付)。

点评:保利海德公园位置还不错,金水北区,北边挨着贾鲁河,环境不错,往东就是中州大道,出行也方便,容积率相对上面评价的几个,算是比较低的了,央企保利做的产品谈不上惊艳,但还算靠谱,户型比较一般,项目和美盛教育港湾一样有教育资源加成,小学确定的一所纬五路一小联合办学,中学是金水区省直属学校联合办学,至于地铁,还是有段距离的,目测大概1.5-5公里,西边是军用油库的事见仁见智吧。


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美盛教育港湾

现状:目前还有少量98-118-138平高层房源在售,成交均价18000元/㎡。

点评:美盛教育港湾是陈砦、庙李城中村改造项目,项目主打的就是教育,规划有11所幼儿园、5所小学和2所中学,目前确定的中学是郑州外国语,而文化路一小和纬五路一小目前正在洽谈,5.99的容积率,城改的容积率较高,密度大,居住舒适度较低,离地铁1.5公里以上,75-138㎡的户型设计中规中矩,刚需特质比较明显,改善性客户可以放弃,地缘性客户可以考虑。


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泰山誉景

现状:项目有住宅房源在售,高层房源建面约107-128平三房,成交均价17000元/平。

点评:泰山誉景地段确实很好,北三环和经三路,往东是中州大道,往西是花园路,只可惜开发商实力有限,户型设计缺乏新意,安置房又占据了大部分,一手好牌打成烂牌。


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泉舜上城

现状:13号楼已加推,在售高层建面约68-130㎡,成交均价约18000-19000元/平。

点评:泉舜上城定位偏刚需,自带大型商业,位置是不错,一环内双地铁学区房,出门就是5号线海滩寺站,明年3号线通车,硬伤是容积率达到6,绿化就不要想太多了,户型也是败笔,首开价格过高,随后开始打折降价,和泰山誉景一样,一把好牌打的稀烂!


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名门翠园

现状:暂无住宅房源在售,预计加推建面约106-176平米高层房源,具体加推时间待定。

点评:翠园在17年算是热门关注盘了,本来不想说这个盘的,因为住宅已经没什么房源了,目前主推就是公寓,但是有网友后台留言了,还是简单说说,在售的公寓价格跨越太大,从1.2-1.8万都有,你说位置吧,还不错,离地铁不远,但是,未来该区域公寓数量真不少,翠园就有5000+套公寓,全市的公寓更是多到难以想象,你说未来你租给谁?甚至放出8%的佣金分销公寓的大招,另外销售人员的专业素养有待提高。


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明天香槟花园

现状:目前有高层在售,整体均价为15500元/平,户型规划为70、78㎡两房,110、115㎡三房,139㎡四房。

点评:项目地段还是可以的,可惜项目一般,明天置业之前开发过的楼盘有明天世纪,和明天世纪的业主聊聊天没啥坏处,明天+祈福两大知名烂尾开发商联手了,如果想买,就看你有多大胆了!


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万科美景世玠

现状:在售房源建面约249-273平,复式洋房均价33000-35000元/平。

点评:项目属于*的改善盘,老城核心区,当年的地王,你说堵吧,这小区业主又不是高峰期上班的,你说离铁路近吧,要的就是铁路情怀,老郑州的地域情节还是很重的,都出得起这价位了,你以为这里的业主是买不起北龙湖还是咋滴,买的就是情怀,这个项目不喷了,反正我夸它,你也不买,我喷它,你也不买,受众群体不一样,换下一个。


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腾威城

现状:高层房源建面约88-96平两房,124-140平三房,158平四房,成交均价约18500元/平。

点评:这个项目位子还是不错的,郑汴路英协路,妥妥的二环内,而且是最靠近东区的二环,三地铁、双快速路,中州大道,陇海快速路,但是需要注意的是项目是村镇房企做的,所以咱没法说开发商是央企、十强、资金、经验之类的,能盖出啥咱都不好说,不过规划的30%绿化率,3.7的容积率也是够良心了,物业选择了康桥物业,因为房企原因,买这个项目的人心理一定要强大。


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物华国际

现状:在售高层房源均价约15500-17000元/平,建面约53-129平。

点评:项目位置很不错,二环+地铁,双高架,项目品质一般,卖了年数也不短了,一期交房都好多年了,二期也是现房,住宅主要剩余大户型,没多少套了,慢慢卖吧,除了位置也没什么亮点,不是很推荐,如果看中这个区域,可以考虑附近优质的二手房。


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鑫苑金水观城

现状:一期3/4/6/7号楼已售罄,预计推出1号楼和2号楼,1号楼建面约167-188㎡的四室;2号楼建面约167-188㎡的四室以及115-135㎡三房。

点评:项目的地块最早是宏光协和城邦A区的地块,可惜宏光从12年拿地到16年没进展,鑫苑接手后改为鑫苑金水观城,项目定位偏改善,核心卖点就是位置,金水路+未来路+1号线,不过容积率高达7.58(含商业),户型也很一般,高容积率只能卖位置了,这两年鑫苑的口碑也在不断下滑,不过至少不会烂尾,物业还过得去。


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紫檀华都住宅

现状:高层均价约15500-16000元/平,还有顶层房源在售,建面约88-142平。

点评:项目位置很好,配套没问题,产品非常一般,拿地较早,产品设计落后,户型不敢恭维,总之不推荐。


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城果

现状:整体均价16000元/㎡,建面约50-146㎡房源在售。

点评:项目位于核心区,金二环,开发商实力很一般,体量太小,目前就剩余小户型尾盘,交房时间一延再延,如果不是看中位置,不建议图便宜。


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金誉府

现状:目前有住宅房源在售,以多层和小高层为主,户型建面约56-132㎡一房、两房和三房,整体均价约23000元/㎡。

点评:项目位置属于核心位置,文化路二小在旁边,临近5号线,剩余房源不多,开发商不知名,品质较差,价格2万+,首付50%,最后劝退吧。


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正道和苑

现状:主力户型有85-127㎡三房,整体均价约16500元/㎡

点评:项目除了位置好,配套还可以基本没有其他优点了,再说这个价格可以选择的楼盘太多了,总之处于劝退楼盘。

尾语


文章结尾用马克《沉思录》:

我们听到的一切都是一个观点,不是事实。我们看到的一切都是一个视角,不是真相。

至于有人说有没有良心房企,怎么说呢?在我看来只有在特定的时间内有良心的楼盘,但不能笼统的说某个房企很良心,每个房企在特定时间段内对楼盘的定位是不一样的,这就促成了某些楼盘是物超所值,某些楼盘无论从什么方面都是失败的low盘,甚至同一楼盘不同楼栋都存在差异化。

新媒体时代,不管答案多么离谱,都有一大堆人点赞,作为购房者不要迷信任何人,要具备对问题有独立的思考能力。

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